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Martina Glas

Martina Glas

Nießbrauchrecht bei Immobilien

Haus weitergeben und trotzdem selber nutzen

Ein Nießbrauchrecht bedeutet allgemein, dass jemand Nutzen aus etwas ziehen kann, ohne dass er der Eigentümer einer Sache ist.

Die häufigste Form von Nießbrauch betrifft Immobilien und Grundstücke. Manche Immobilieneigentümer geben Ihr Haus lieber zu Lebzeiten weiter z.B., um Erbstreitigkeiten vorzubeugen oder um Steuern zu sparen.

Nießbrauch ist das Recht, eine Immobilie zu nutzen, obwohl sie einem nicht mehr gehört.

Der Nießbraucher hat umfassende Rechte. Neben dem Nutzungsrecht erhält der Nießbrauchberechtigte auch das Recht einen wirtschaftlichen Nutzen zu ziehen. Der Nießbrauchberechtigte darf in der Immobilie wohnen und auch Mieteinnahmen generieren. Anders als beim Wohnrecht, welches lediglich das Bewohnen/Nutzen eines Gebäudes oder Teile davon gestattet.

Die Immobilie gehört aber weiterhin dem Eigentümer. Deshalb hat der Nießbrauchberechtigte kein Verfügungsrecht. Er darf die Immobilie nicht verkaufen, nicht verschenken und auch nicht als Sicherheit für ein Darlehen verwenden.

Die Übertragung einer Immobilie unter Vorbehalt des Nießbrauches ist ein interessantes Steuersparmodell.

Die Schenkungssteuer-Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Schenkendem und Beschenktem, die Steuersätze nach der jeweiligen Steuerklasse. Wenn der Wert der Schenkung unter dieser Grenze liegt, muss der Beschenkte keine Schenkungssteuern bezahlen. Im Abstand von zehn Jahren können diese Freibeträge erneut in Anspruch genommen werden. Beim Schenkungssteuer-Freibetrag gilt nicht der reine Immobilienwert als Grundlage. Der Gegenwert des Nießbrauchs wird abgezogen. Das mindert also direkt den steuerlichen Wert der Immobilie.

Nießbrauch wird nicht automatisch für das ganze Leben vereinbart. Es kann von Anfang an eine feste Dauer vereinbar werden. Zudem ist es möglich, den Nießbrauch in beidseitigem Einvernehmen löschen zu lassen.

Zwangsläufig findet der Nießbrauch immer dann ein Ende, wenn der Nießbraucher verstirbt. Eine Ausnahme bildet der nachrangige Nießbrauch, bei dem das Nießbrauchrecht dann auf eine dritte Person übergeht.

Dass das Nießbrauchrecht mit dem Tod endet, ist der Regelfall. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch ist das Nießbrauchrecht nicht übertragbar. Es kann nicht vererbt, verkauft oder verschenkt werden.

Bei einem Verkauf der Immobilie bleibt das Nießbrauchrecht bestehen.

Das gilt auch dann, wenn der Eigentümer früher stirbt als der Nießbraucher. Das Nießbrauchrecht erlischt nicht, wenn der ehemalige Eigentümer z.B. in ein Pflegeheim umzieht. Dann bleibt die Wohnung möglicherweise leerstehend.

Vereinbarungen sollten daher so detailliert wie möglich getroffen werden.

Für Eigentümer einer Immobilie mit Nießbrauch gilt, dass sie nicht alle Kosten selber tragen müssen. Der Eigentümer der Immobilie ist aber für umfangreiche Sanierungen und große Reparaturen zuständig (z.B. Erneuerung der Heizanlage oder des Daches). Der Nießbrauchberechtigte trägt alle gewöhnlichen Instandhaltungs- und Betriebskosten sowie die Kosten für die Versicherung der Immobilie.

Der Gang zum Notar ist unumgänglich

Der Nießbrauch muss notariell beglaubigt werden. Damit Sie das Recht gegenüber Dritten geltend machen können, ist ein Eintrag ins Grundbuch notwendig.

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