Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind grundsätzlich steuerpflichtig (§ 23 EStG). Dennoch hat der Gesetzgeber einige Ausnahmen speziell für den Immobilienmarkt geschaffen.

So entfällt die Steuer beim Hausverkauf, wenn Sie die Immobilie selbst genutzt haben oder aber seit der Anschaffung mehr als zehn Jahre verstrichen sind.

1. Haben Sie die Immobilie selbst genutzt, ist die sogenannte Spekulationsfrist von zehn Jahren obsolet. Dann müssen Sie auch dann keine Steuern auf den Veräußerungsgewinn zahlen, wenn sich die Immobilie weniger als zehn Jahre in Ihrem Besitz befunden hat.

2. Haben Sie die Immobilie selber vermietet oder verpachtet, sie also gewerblich genutzt, aber zwischen dem Erwerb und dem Verkauf liegen mehr als zehn Jahre, müssen Sie auch hier den Gewinn nicht versteuern.

Die Grunderwerbssteuer ist nicht mit der Spekulationssteuer gleichzusetzen. Sie wird in aller Regel vom Käufer gezahlt und kann nicht umgangen werden.

Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist in jedem Bundesland unterschiedlich geregelt. Für Bayern gelten (Stand 2019) 3,5 Prozent. Die Grunderwerbssteuer berechnet sich vom Kaufpreis und ist nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer, welche jährlich oder vierteljährlich zu zahlen ist.

Mit Gewerbesteuer müssen Sie dann rechnen, wenn das Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel bei Ihnen vermutet. Dieser Verdacht kommt immer dann auf, wenn Sie drei oder mehr Immobiliengeschäfte innerhalb von fünf Jahren tätigen.

Um die Höhe der Gewerbesteuer zu ermitteln, multipliziert das Finanzamt den Verkaufsgewinn mit einer Steuermesszahl von 3,5 Prozent sowie einem kommunal festgelegten Hebesatz. Vereine, natürliche Personen, Personengesellschaften und bestimmte Unternehmen können Freibeträge in unterschiedlichen Höhen geltend machen.

Die Umsatzsteuer oder Mehrwertsteuer fällt ebenfalls nur bei gewerblichem Grundstückshandel an; es gilt der aktuell gültige Umsatzsteuersatz (aktuell 19 Prozent). Zur Berechnung wird der Verkaufspreis herangezogen. Auch die Makler- und Notargebühren unterliegen im gewerblichen Grundstückshandel der Umsatzsteuerpflicht.

Sind sowohl Verkäufer als auch Käufer zum Abzug der Umsatzsteuer berechtigt, kann sie gegengerechnet werden.

Auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften fällt grundsätzlich Einkommenssteuer an, so regelt es § 23 EStG. Zu diesen privaten Veräußerungsgeschäften zählen nicht nur der Handel mit Immobilien, sondern alle privat getätigten Spekulationen – also zum Beispiel auch Einkünfte aus Geldanlagen.

Während Gewinne aus Geldanlagen pauschal mit 25 Prozent besteuert werden (die sogenannte Abgeltungssteuer), macht der Gesetzgeber die Steuerlast bei Einkünften aus anderen privaten Veräußerungen vom jeweiligen Steuersatz des Steuerpflichtigen abhängig. Diese Regelung gilt auch im Immobilienbereich. Doch nicht nur die Höhe der Spekulationssteuer bei Immobilien wird individuell berechnet, auch die Frage, ob überhaupt Steuerzahlungen fällig werden, hängt von verschiedenen Parametern ab.

Pauschal gesagt müssen Sie immer dann Einkommenssteuer auf den Veräußerungsgewinn von Immobiliengeschäften zahlen, wenn Sie den Verkauf aus reinen Spekulationsgründen getätigt haben.

Diese reine Spekulationsabsicht unterstellt das Finanzamt immer dann, wenn …

… Sie die Immobilie nicht selbst bewohnt haben.

… zwischen Ankauf und Verkauf weniger als zehn Jahre vergangen sind.

… Sie mehr als zwei Immobiliengeschäfte innerhalb von fünf Jahren tätigen.

Für den Gesetzgeber haben Sie immer dann eine Immobilie selbst genutzt, wenn Sie selber oder aber Ihre Kinder durchgängig dort gewohnt haben. Kinder im Sinne dieser Regelung sind jedoch nur diejenigen Ihrer Sprösslinge, die noch Kindergeld erhalten.

Haben Sie die Immobilie nur teilweise selbst bewohnt, ist der Zeitraum entscheidend: So fällt immer dann keine Spekulationssteuer an, wenn Sie die Immobilie in den letzten drei Kalenderjahren vor dem Verkauf selbst bewohnt haben.

ACHTUNG:
Bei der Bemessung der drei Jahre sind die Jahreszahlen ausschlaggebend, nicht der tatsächliche Zeitraum. Wenn Sie erst im Dezember 2018 einziehen, ist dieses Jahr trotzdem Teil der drei Jahre.

Für die Besteuerung auf Grundlage der Zehnjahresfrist spielt es kaum eine Rolle, warum Sie die Immobilie verkaufen. Haben Sie zum Beispiel geerbt und wollen die Immobilie nicht selbst bewohnen, müssen Sie Steuern zahlen, wenn zwischen Ankauf der Immobilie durch den Erblasser und Verkauf durch den Erben weniger als zehn Jahre vergangen sind. Dasselbe gilt, wenn die Immobilie aus einer Betriebsaufgabe in Ihren Privatbesitz übergegangen ist.

Mitunter ist für Laien nicht immer ganz ersichtlich, welche Regelung den Vorrang bekommt. Haben Sie zum Beispiel ein Haus geerbt und seit dem Erbe weder verkauft noch selber bewohnt, muss Ihr Finanzamt Ihnen diesen Leerstand nicht als Selbstnutzungszeit anerkennen. Sicherer ist es also, wenn Sie auch hier die Zehnjahresfrist abwarten, um definitiv der Zahlung von Spekulationssteuer zu entgehen.

Tätigen Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobiliengeschäfte, geht der Fiskus ebenfalls von einer spekulativen Tätigkeit aus.

In bestimmten Konstellationen ist jedoch eine Ausnahme dieser Regel möglich. Haben Sie zum Beispiel Ihr Haus aus Altersgründen verkauft und sich von dem Erlös eine Erdgeschosswohnung im Stadtkern sowie einen Zufluchtsort im Grünen gekauft, wird das Finanzamt sehr wahrscheinlich von der Besteuerung des Gewinns aus dem Hausverkauf absehen.

Doch auch bei nur zwei Geschäften kann eine Ausnahmeregelung greifen, diesmal zu Ihrem Nachteil: Wenn trotzdem davon ausgegangen werden kann, dass Sie diese beiden Geschäfte in Gewinnerzielungsabsicht getätigt haben, wird das Finanzamt Sie zur Kasse bitten.

Beispiel 1: Herr A. baut 2012 ein Haus, in dem er selber wohnt, und außerdem 2013 ein weiteres Haus, das er verpachtet. 2015 kommt eine Wohnung hinzu, in die seine erwachsene Tochter mit ihrer Familie zieht. Die Pachteinnahmen sowie die Mieteinnahmen der Wohnung, sofern vorhanden, muss er nun, abzüglich der Bau- und Erwerbskosten, gewerblich versteuern, da drei Immobiliengeschäfte innerhalb von fünf Jahren vorliegen und die Nutzung durch die erwachsene Tochter nicht als Eigennutzung zählt.

Beispiel 2: Frau B. kauft 2009 ein Haus und verkauft es 2010 mit deutlichem Gewinn. Es fallen auch bei diesem Hausverkauf Steuern an, obwohl nur zwei Immobiliengeschäfte vorliegen. Denn es kann angenommen werden, dass Frau B. das Haus von Beginn an mit der Absicht erworben hatte, es bei entsprechender Marktlage sofort wieder zu veräußern.

Vom Verkaufspreis können Sie die Anschaffungskosten sowie Verkaufsnebenkosten abziehen. Was nun übrig bleibt, ist der Gewinn. Es fallen also nur dann auf den Hausverkauf Steuern an, wenn Sie Ihre Immobilie zu einem höheren Preis verkaufen konnten, als Sie sie erworben hatten.

Bei vermieteten Immobilien werden Sie im Laufe der Zeit Abschreibungen geltend gemacht haben. Diese Kosten werden bei einem Verkauf von den ursprünglichen Anschaffungskosten abgezogen. Sie mindern also die Anschaffungskosten.

Lag der Immobilienverkaufspreis bei 350.000 €, ist dies der Ausgangswert der Berechnungen. Hiervon können Sie nun die Verkaufsnebenkosten (zum Beispiel Renovierungsarbeiten in Höhe von 14.000 €) abziehen ebenso wie die ursprünglichen Anschaffungskosten.

Haben Sie also selber einmal 260.000 € für Ihre Immobilie gezahlt, können Sie diesen Betrag nun in ganzer Höhe vom Verkaufserlös abziehen, wenn Sie niemals Abschreibungen geltend gemacht haben. Gab es Abschreibungen, mindern diese die Höhe der Anschaffungskosten.

350.000 € – 14.000 € – 260.000 € = 76.000 € Gewinn

Wenn wir nun annehmen, dass Ihr persönlicher Steuersatz bei 42 % liegt, müssen Sie 31.920 € an Steuern zahlen.

Ob auf einen Hausverkauf Steuern anfallen oder nicht, ist im Vorfeld leicht zu ermitteln. Tätigen Sie den Verkauf privat, müssen Sie entweder Ihre Immobilie selbst genutzt oder sie vor mehr als zehn Jahren erworben haben, um die Zahlung von Steuern zu umgehen. Auch eine Mischung beider Varianten ist möglich: Wenn Sie die Immobilie zunächst nicht selbst genutzt haben, die letzten beiden Kalenderjahre vor dem Verkaufsowie im Jahr des Verkaufs selbst jedoch schon, geht der Staat ebenfalls leer aus.

Darüber hinausdürfen Sie nicht mehr als zwei Immobiliengeschäfte innerhalb von fünf Jahren tätigen, wollen Sie eine Steuerbelastung verhindern. Ausnahmen von dieser Regel sind in Zweifelsfällen jedoch möglich.

Sind Sie gewerblich in der Immobilienbranche tätig, wird es etwas komplizierter. Hier müssen Sie in aller Regel mit Spekulationssteuer rechnen sowie mit Gewerbesteuer. Die Umsatzsteuer zahlt hingegen Ihr Käufer.