Die Grunderwerbssteuer ist nicht mit der Spekulationssteuer gleichzusetzen. Sie wird in aller Regel vom Käufer gezahlt und kann nicht umgangen werden.
Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist in jedem Bundesland unterschiedlich geregelt. Für Bayern gelten (Stand 2019) 3,5 Prozent. Die Grunderwerbssteuer berechnet sich vom Kaufpreis und ist nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer, welche jährlich oder vierteljährlich zu zahlen ist.
Mit Gewerbesteuer müssen Sie dann rechnen, wenn das Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel bei Ihnen vermutet. Dieser Verdacht kommt immer dann auf, wenn Sie drei oder mehr Immobiliengeschäfte innerhalb von fünf Jahren tätigen.
Um die Höhe der Gewerbesteuer zu ermitteln, multipliziert das Finanzamt den Verkaufsgewinn mit einer Steuermesszahl von 3,5 Prozent sowie einem kommunal festgelegten Hebesatz. Vereine, natürliche Personen, Personengesellschaften und bestimmte Unternehmen können Freibeträge in unterschiedlichen Höhen geltend machen.
Die Umsatzsteuer oder Mehrwertsteuer fällt ebenfalls nur bei gewerblichem Grundstückshandel an; es gilt der aktuell gültige Umsatzsteuersatz (aktuell 19 Prozent). Zur Berechnung wird der Verkaufspreis herangezogen. Auch die Makler- und Notargebühren unterliegen im gewerblichen Grundstückshandel der Umsatzsteuerpflicht.
Sind sowohl Verkäufer als auch Käufer zum Abzug der Umsatzsteuer berechtigt, kann sie gegengerechnet werden.
Auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften fällt grundsätzlich Einkommenssteuer an, so regelt es § 23 EStG. Zu diesen privaten Veräußerungsgeschäften zählen nicht nur der Handel mit Immobilien, sondern alle privat getätigten Spekulationen – also zum Beispiel auch Einkünfte aus Geldanlagen.
Während Gewinne aus Geldanlagen pauschal mit 25 Prozent besteuert werden (die sogenannte Abgeltungssteuer), macht der Gesetzgeber die Steuerlast bei Einkünften aus anderen privaten Veräußerungen vom jeweiligen Steuersatz des Steuerpflichtigen abhängig. Diese Regelung gilt auch im Immobilienbereich. Doch nicht nur die Höhe der Spekulationssteuer bei Immobilien wird individuell berechnet, auch die Frage, ob überhaupt Steuerzahlungen fällig werden, hängt von verschiedenen Parametern ab.
Sie müssen immer dann Einkommenssteuer auf den Veräußerungsgewinn von Immobiliengeschäften zahlen, wenn Sie den Verkauf aus reinen Spekulationsgründen getätigt haben.
… Sie die Immobilie nicht selbst bewohnt haben.
… zwischen Ankauf und Verkauf weniger als zehn Jahre vergangen sind.
… Sie mehr als zwei Immobiliengeschäfte innerhalb von fünf Jahren tätigen.
Spekulationssteuer Immobilien: Was ist bei einer selbst bewohnten
Für den Gesetzgeber haben Sie immer dann eine Immobilie selbst genutzt, wenn Sie selber oder aber Ihre Kinder durchgängig dort gewohnt haben. Kinder im Sinne dieser Regelung sind jedoch nur diejenigen Ihrer Sprösslinge, die noch Kindergeld erhalten.
Haben Sie die Immobilie nur teilweise selbst bewohnt, ist der Zeitraum entscheidend: So fällt immer dann keine Spekulationssteuer an, wenn Sie die Immobilie in den letzten drei Kalenderjahren vor dem Verkauf selbst bewohnt haben.
Für die Besteuerung auf Grundlage der Zehnjahresfrist spielt es kaum eine Rolle, warum Sie die Immobilie verkaufen. Haben Sie zum Beispiel geerbt und wollen die Immobilie nicht selbst bewohnen, müssen Sie Steuern zahlen, wenn zwischen Ankauf der Immobilie durch den Erblasser und Verkauf durch den Erben weniger als zehn Jahre vergangen sind. Dasselbe gilt, wenn die Immobilie aus einer Betriebsaufgabe in Ihren Privatbesitz übergegangen ist.
Mitunter ist für Laien nicht immer ganz ersichtlich, welche Regelung den Vorrang bekommt. Haben Sie zum Beispiel ein Haus geerbt und seit dem Erbe weder verkauft noch selber bewohnt, muss Ihr Finanzamt Ihnen diesen Leerstand nicht als Selbstnutzungszeit anerkennen. Sicherer ist es also, wenn Sie auch hier die Zehnjahresfrist abwarten, um definitiv der Zahlung von Spekulationssteuer zu entgehen.
