Immobilienpreisblase: Panikmache oder begrĂŒndet?

Um diese Frage zu beanworten ist wichtig zu wissen wie und warum eine Preisblase entsteht…

Immobilienblase - Rosenheim

Wichtig ist vorab zu wissen, der Preis und der Wert einer Immobilie sind zwei unterschiedliche Dinge. Als Immobilienblase bezeichnet man ein Niveau von Immobilienpreisen, das im Vergleich auf den tatsĂ€chlichen GrundstĂŒckswert von Boden und GebĂ€ude nicht gerechtfertigt ist.

Gerade herrscht ein VerkĂ€ufermarkt bedingt durch eine (oft auch bewusst herbeigefĂŒhrte) Angebots-Knappheit in Kombination mit einem niedrigen Zinsniveau. Deshalb spekulieren ImmobilienverkĂ€ufer auf Kaufpreise, die weit ĂŒber dem tatsĂ€chlichen Wert einer Immobilie liegen. Logischerweise knĂŒpfen sich an ĂŒberteuerte Kaufpreise auch extreme Mieten. Wenn nun aber die Kaufpreise drastisch schneller steigen als die ortsĂŒblichen Vergleichsmieten, besteht die Gefahr einer Preisblase. Deshalb wird sich die Mietpreisbremse auch indirekt auf die Immobilienpreise von morgen auswirken, denn der Erwerb einer Immobilie wird dann im VerhĂ€ltnis Ertrag bei einer Vermietung unwirtschaftlich.

Jedoch kommt nach jedem auf ein ab, oder eine seitwĂ€rtsbewegung der Verkaufspreise. Oft erinnern wir uns nicht mehr daran, weil die Medien voll damit sind, aber dies ist noch gar nicht so lange her dass sich auch in MĂŒnchen die Preise seitwĂ€rts bewegt haben. Eines steht jedoch fest frĂŒher oder SpĂ€ter erreicht der Markt seinen Höchststand und die Blase platzt. Die Preise fallen in relativ kurzer Zeit, die Nachfrage sinkt.

Das Deutsche Institut fĂŒr Wirtschaftsforschung (DIW) schĂ€tzt das Risiko fĂŒr eine Immobilienpreisblase in Deutschland auf 92 Prozent.

Wir sind uns sicher einig wenn ich behaupte, dass es nicht ewig so weitergehen kann, mit der Nullzinspolitik der EZB. Denn das gegenwÀrtige Zinsniveau lock ImmobilienkÀufer an, die sich unter normalen Zinsbedingungen keine Immobilie leisten könnten.

Ein Effekt daraus ist: Als Besitzer einer Immobilie fĂŒhlt man sich also viel reicher, als man tatsĂ€chlich ist.

Das kann schnell zu einer ĂŒberhöhnten Beleihung des Grundbesitzes fĂŒhren und endet schlimmstenfalls in Privatinsolvenzen oder auch Bankenpleiten (wie z.B. bei Lehmann Brothers). In Landkreis Ebersberg und Rosenheim steigen Kaufpreise und Mietpreise derzeit ĂŒberproportional. In vielen FĂ€llen werden bereits Preise gehandelt, mit denen man den Sachwert des Grundbesitzes ĂŒberschritten hat.

Solange aber bei den Mieten ebenfalls kein Preisverfall zu erwarten ist, bleibt dieser Trend aufrecht. Doch ganz sicher kommt irgendwann die Situation, in der EigentĂŒmer ihre Immobilien vor einem Preisverfall schĂŒtzen wollen – und dann kommt auch die Zeit fĂŒr SparfĂŒchse und SchnĂ€ppchenjĂ€ger. Wann es soweit ist, bleibt aber zunĂ€chst ungewiss.

Was verursacht das platzen einer Immobilienblase?

Am Ende kommt alles anders – ein Zusammenspiel vieler Faktoren.

Immobilienblasen entstehen und platzen tagtÀglich, nur meistens bekommen wir das nicht mit da es sich regional im kleinen abspielt.

Aus diesem Grund wertet man die Gefahr regional unterschiedlich ein. Eine Empirica Studie schĂ€tzt z.B. MĂŒhldorf als besonders kritisch ein, was sich mit unserer persönlichen Erfahrung und Analyse des Landkreises zu 100% deckt. Regionen um Wasserburg, Rosenheim hingegen schneiden hier besser ab.

Oft erinnere ich mich an die Worte meines Ausbilders: „Schau nach Amerika, dann weist du was in 10-15 Jahren bei uns in Deutschland passiert“

Die Gefahr eines großen Crashs wie 2008 in den USA mit anschließender Finanzkrise ist heute bei uns greifbarer als je zuvor. Und man kann durchaus parallelen ziehen.

Ob und wie ein Crash kommen wird, weis niemand. Jedoch gibt es Entwicklungen die durchaus dazu beitragen können.

Woran die wenigsten denken: Die Mietpreisbremse kann das platzen der Blase begĂŒnstigen

Immobilienblase - Rosenheim

Viele Indikatoren zeigen, dass die Entwicklung des Immobilienmarktes seitens der Politik kritisch betrachtet wird.

Das zeigt der Erlass eines neuen Gesetzes im Jahr 2017, welches der BaFin (Bundesanstalt fĂŒr Finanzdienstleistungsaufsicht) neue Instrumente an die Hand gibt, mit denen sie zukĂŒnftig in den Immobilienmarkt eingreifen kann, um Spekulationsblasen zu verhindern oder einzudĂ€mmen.

Auch das einfĂŒhren der Wohnimmobilienkreditrichtlinie dient dazu Immobilienblasen vorzubeugen.

Mietpreisbremse: Was passiert wenn der Staat aktiv Preis eingreift?

FĂŒr eine Blasenentstehung spricht, wenn Kaufpreise in bestimmten Regionen im VerhĂ€ltnis zu mieten stark angestiegen sind.

Da Vermieter wirtschaftlich denken ist ein anheben der Miete die logische Folge. Hier will der Staat verstÀrkt eingreifen. Durch Mieterschutz und Mietpreisbremsen versucht der Staat die Preissteigerungen langfristig moderat halten.

Wenn mieten langfristig attraktiver wird, oder das Niveau lĂ€nger konstant bleibt, wird der Immobilienkauf fĂŒr Investoren uninteressant, da die Mietrendite sinkt. Die Nachfrage nach Kaufimmobilien geht zurĂŒck und KĂ€ufer sind nicht mehr bereit sind die aufgerufenen Preise zu bezahlen.

Wenn zudem durch neue BautĂ€tigkeiten weiterer Wohnraum zur VerfĂŒgung steht, mehren sich LeerstĂ€nde und die Immobilienpreise fallen innerhalb kurzer Zeit rasant ab.

Gut zu wissen: FĂŒr Immobilienbesitzer ist das sogenannte Kaufpreis-Miete-VerhĂ€ltnis der wichtigste Indikator.

Eine schwache Wirtschaft bringt die Gefahr dass die Blase platzt

Brexit, Zollabgaben, Klimawandel und Co. stellen unsere Wirschaft vor Herausforderungen die noch nicht abzusehen sind.

Eine schwache Konjunktur kann zudem zur Verteuerung von Krediten bzw. das Ansteigen von Zinsen fĂŒhren.

Wenn die Zinsen fĂŒr Kredite steigen, EigentĂŒmer sich die Raten nicht mehr leisten können und zur Zwangsversteigerung genötigt sind kann diese zum Platzen der Blase beitragen.

Welche Gefahren gehen von einer Zinserhöhung

„Die extrem expansive Geldpolitik der EZB macht den Erwerb eines Eigenheims fĂŒr viele erschwinglich und schiebt die Nachfrage an.“ – Commerzbank 2018

Wenn die Zinsen steigen, sinkt auch die Nachfrage nach Immobilien, denn dann werden Baufinanzierungen fĂŒr Verbraucher teurer. Auch das fĂŒhrt dazu, dass die Immobilienpreise sinken.

Was passiert, wenn eine Immobilienblase platzt, nachdem die Zinsen steigen konnte man bereits beim Platzen der Immobilienblase 2008 in den USA und in Folge auch in Spanien sehen. Die Banken versteigerten Immobilien, welche die Kredite nicht mehr bedinen konnten. Dadurch vergrĂ¶ĂŸerte sich das Immobilienangebot, woraufhin die Preise fielen.

Im Anschluss wurde das Platzen der Immobilienblase vor allem fĂŒr die Bankenbranche ein Problem, da die Zahlungsausfallrisiken zuvor gebĂŒndelt und an andere Banken weiterverkauft wurden.

Wie sieht es bei uns aus? Gibt es in der Region um Rosenheim eine Immobilienpreisblase zu erwarten?

Die Zeichen deuten darauf hin dass sich bei uns regional Blasen gebildet haben.

Eine Pauschalisierung fĂŒr den kompletten Landkreis kann man jedoch nicht treffen. Eine aktuelle Wertermittlung incl. Einzelbetrachtung der Immobilie unter Einbeziehung der Lage, Kaufpreis, Alter und Zustand kann genauen Aufschluss geben.

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