Immobilienpreisblase Rosenheim & Region: Panikmache oder begründet?

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Um diese Frage zu beanworten ist wichtig zu wissen wie und warum eine Preisblase entsteht...

Immobilienpreisblase Rosenheim
Immobilienpreisblase
Wichtig ist vorab zu wissen, der Preis und der Wert einer Immobilie sind zwei unterschiedliche Dinge. Als Immobilienblase bezeichnet man ein Niveau von Immobilienpreisen, das im Vergleich auf den tatsächlichen Grundstückswert von Boden und Gebäude nicht gerechtfertigt ist.
Gerade herrscht ein Verkäufermarkt bedingt durch eine (oft auch bewusst herbeigeführte) Angebots-Knappheit in Kombination mit einem niedrigen Zinsniveau. Deshalb spekulieren Immobilienverkäufer auf Kaufpreise, die weit über dem tatsächlichen Wert einer Immobilie liegen. Logischerweise knüpfen sich an überteuerte Kaufpreise auch extreme Mieten. Wenn nun aber die Kaufpreise drastisch schneller steigen als die ortsüblichen Vergleichsmieten, besteht die Gefahr einer Preisblase. Deshalb wird sich die Mietpreisbremse auch indirekt auf die Immobilienpreise von morgen auswirken, denn der Erwerb einer Immobilie wird dann im Verhältnis Ertrag bei einer Vermietung unwirtschaftlich.
Jedoch kommt nach jedem auf ein ab, oder eine seitwärtsbewegung der Verkaufspreise. Oft erinnern wir uns nicht mehr daran, weil die Medien voll damit sind, aber dies ist noch gar nicht so lange her dass sich auch in München die Preise seitwärts bewegt haben. Eines steht jedoch fest früher oder Später erreicht der Markt seinen Höchststand und die Blase platzt. Die Preise fallen in relativ kurzer Zeit, die Nachfrage sinkt.

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) schätzt das Risiko für eine Immobilienpreisblase in Deutschland auf 92 Prozent. (Stand 2019)

Wir sind uns sicher einig wenn ich behaupte, dass es nicht ewig so weitergehen kann, mit der Nullzinspolitik der EZB. Denn das gegenwärtige Zinsniveau lock Immobilienkäufer an, die sich unter normalen Zinsbedingungen keine Immobilie leisten könnten.
Ein Effekt daraus ist: Als Besitzer einer Immobilie fühlt man sich also viel reicher, als man tatsächlich ist.
Das kann schnell zu einer überhöhnten Beleihung des Grundbesitzes führen und endet schlimmstenfalls in Privatinsolvenzen oder auch Bankenpleiten (wie z.B. bei Lehmann Brothers). In Landkreis Ebersberg und Rosenheim steigen Kaufpreise und Mietpreise derzeit überproportional. In vielen Fällen werden bereits Preise gehandelt, mit denen man den Sachwert des Grundbesitzes überschritten hat.
Solange aber bei den Mieten ebenfalls kein Preisverfall zu erwarten ist, bleibt dieser Trend aufrecht. Doch ganz sicher kommt irgendwann die Situation, in der Eigentümer ihre Immobilien vor einem Preisverfall schützen wollen – und dann kommt auch die Zeit für Sparfüchse und Schnäppchenjäger. Wann es soweit ist, bleibt aber zunächst ungewiss.

Was verursacht das platzen einer Immobilienblase?

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Am Ende kommt alles anders - ein Zusammenspiel vieler Faktoren.

Immobilienblasen entstehen und platzen tagtäglich, nur meistens bekommen wir das nicht mit da es sich regional im kleinen abspielt.

Aus diesem Grund wertet man die Gefahr regional unterschiedlich ein. Eine Empirica Studie schätzt z.B. Mühldorf als besonders kritisch ein, was sich mit unserer persönlichen Erfahrung und Analyse des Landkreises zu 100% deckt. Regionen um Wasserburg, Rosenheim hingegen schneiden hier besser ab.

Oft erinnere ich mich an die Worte meines Ausbilders: „Schau nach Amerika, dann weist du was in 10-15 Jahren bei uns in Deutschland passiert“

Die Gefahr eines großen Crashs wie 2008 in den USA mit anschließender Finanzkrise ist heute bei uns greifbarer als je zuvor. Und man kann durchaus parallelen ziehen.

Ob und wie ein Crash kommen wird, weis niemand. Jedoch gibt es Entwicklungen die durchaus dazu beitragen können.

Woran die wenigsten denken: Die Mietpreisbremse kann das platzen der Blase begünstigen

Mietpreisbremse Compressor
Viele Indikatoren zeigen, dass die Entwicklung des Immobilienmarktes seitens der Politik kritisch betrachtet wird.
Das zeigt der Erlass eines neuen Gesetzes im Jahr 2017, welches der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) neue Instrumente an die Hand gibt, mit denen sie zukünftig in den Immobilienmarkt eingreifen kann, um Spekulationsblasen zu verhindern oder einzudämmen.
Auch das einführen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie dient dazu Immobilienblasen vorzubeugen.

Mietpreisbremse: Was passiert wenn der Staat aktiv Preis eingreift?

Brexit, Zollabgaben, Klimawandel und Co. stellen unsere Wirschaft vor Herausforderungen die noch nicht abzusehen sind.
Eine schwache Konjunktur kann zudem zur Verteuerung von Krediten bzw. das Ansteigen von Zinsen führen.

Wenn die Zinsen für Kredite steigen, Eigentümer sich die Raten nicht mehr leisten können und zur Zwangsversteigerung genötigt sind kann diese zum Platzen der Blase beitragen.

Welche Gefahren gehen von einer Zinserhöhung aus

„Die extrem expansive Geldpolitik der EZB macht den Erwerb eines Eigenheims für viele erschwinglich und schiebt die Nachfrage an.“ – Commerzbank 2018

Wenn die Zinsen steigen, sinkt auch die Nachfrage nach Immobilien, denn dann werden Baufinanzierungen für Verbraucher teurer. Auch das führt dazu, dass die Immobilienpreise sinken.

Was passiert, wenn eine Immobilienblase platzt, nachdem die Zinsen steigen konnte man bereits beim Platzen der Immobilienblase 2008 in den USA und in Folge auch in Spanien sehen. Die Banken versteigerten Immobilien, welche die Kredite nicht mehr bedinen konnten. Dadurch vergrößerte sich das Immobilienangebot, woraufhin die Preise fielen.

Im Anschluss wurde das Platzen der Immobilienblase vor allem für die Bankenbranche ein Problem, da die Zahlungsausfallrisiken zuvor gebündelt und an andere Banken weiterverkauft wurden.

Wie sieht es bei uns aus? Gibt es in der Region um Rosenheim eine Immobilienpreisblase zu erwarten?

Die Zeichen deuten darauf hin dass sich bei uns regional Blasen gebildet haben.

Eine Pauschalisierung für den kompletten Landkreis kann man jedoch nicht treffen. Eine aktuelle Wertermittlung incl. Einzelbetrachtung der Immobilie unter Einbeziehung der Lage, Kaufpreis, Alter und Zustand kann genauen Aufschluss geben.

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