Gibt es eine Immobilienpreisblase in Rosenheim & Region?

Reine Panikmache oder begr├╝ndete Angst?

Um diese Frage zu beanworten ist wichtig zu wissen wie und warum eine Preisblase entsteht...

Immobilienpreisblase Rosenheim
Immobilienpreisblase

Inhaltsverzeichnis

Wichtig ist vorab zu wissen, der Preis und der Wert einer Immobilie sind zwei unterschiedliche Dinge. Als Immobilienblase bezeichnet man ein Niveau von Immobilienpreisen, das im Vergleich auf den tats├Ąchlichen Grundst├╝ckswert von Boden und Geb├Ąude nicht gerechtfertigt ist.
Gerade herrscht ein Verk├Ąufermarkt bedingt durch eine (oft auch bewusst herbeigef├╝hrte) Angebots-Knappheit in Kombination mit einem niedrigen Zinsniveau. Deshalb spekulieren Immobilienverk├Ąufer auf Kaufpreise, die weit ├╝ber dem tats├Ąchlichen Wert einer Immobilie liegen. Logischerweise kn├╝pfen sich an ├╝berteuerte Kaufpreise auch extreme Mieten. Wenn nun aber die Kaufpreise drastisch schneller steigen als die orts├╝blichen Vergleichsmieten, besteht die Gefahr einer Preisblase. Deshalb wird sich die Mietpreisbremse auch indirekt auf die Immobilienpreise von morgen auswirken, denn der Erwerb einer Immobilie wird dann im Verh├Ąltnis Ertrag bei einer Vermietung unwirtschaftlich.
Jedoch kommt nach jedem auf ein ab, oder eine seitw├Ąrtsbewegung der Verkaufspreise. Oft erinnern wir uns nicht mehr daran, weil die Medien voll damit sind, aber dies ist noch gar nicht so lange her dass sich auch in M├╝nchen die Preise seitw├Ąrts bewegt haben. Eines steht jedoch fest fr├╝her oder Sp├Ąter erreicht der Markt seinen H├Âchststand und die Blase platzt. Die Preise fallen in relativ kurzer Zeit, die Nachfrage sinkt.

Das Deutsche Institut f├╝r Wirtschaftsforschung (DIW) sch├Ątzt das Risiko f├╝r eine Immobilienpreisblase in Deutschland auf 92 Prozent. (Stand 2019)

Wir sind uns sicher einig wenn ich behaupte, dass es nicht ewig so weitergehen kann, mit der Nullzinspolitik der EZB. Denn das gegenw├Ąrtige Zinsniveau lock Immobilienk├Ąufer an, die sich unter normalen Zinsbedingungen keine Immobilie leisten k├Ânnten.
Ein Effekt daraus ist: Als Besitzer einer Immobilie f├╝hlt man sich also viel reicher, als man tats├Ąchlich ist.
Das kann schnell zu einer ├╝berh├Âhnten Beleihung des Grundbesitzes f├╝hren und endet schlimmstenfalls in Privatinsolvenzen oder auch Bankenpleiten (wie z.B. bei Lehmann Brothers). In Landkreis Ebersberg und Rosenheim steigen Kaufpreise und Mietpreise derzeit ├╝berproportional. In vielen F├Ąllen werden bereits Preise gehandelt, mit denen man den Sachwert des Grundbesitzes ├╝berschritten hat.
Solange aber bei den Mieten ebenfalls kein Preisverfall zu erwarten ist, bleibt dieser Trend aufrecht. Doch ganz sicher kommt irgendwann die Situation, in der Eigent├╝mer ihre Immobilien vor einem Preisverfall sch├╝tzen wollen ÔÇô und dann kommt auch die Zeit f├╝r Sparf├╝chse und Schn├Ąppchenj├Ąger. Wann es soweit ist, bleibt aber zun├Ąchst ungewiss.

Was verursacht das platzen einer Immobilienblase?

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Am Ende kommt alles anders - ein Zusammenspiel vieler Faktoren.

Immobilienblasen entstehen und platzen tagt├Ąglich, nur meistens bekommen wir das nicht mit da es sich regional im kleinen abspielt.

Aus diesem Grund wertet man die Gefahr regional unterschiedlich ein. Eine Empirica Studie sch├Ątzt z.B. M├╝hldorf als besonders kritisch ein, was sich mit unserer pers├Ânlichen Erfahrung und Analyse des Landkreises zu 100% deckt. Regionen um Wasserburg, Rosenheim hingegen schneiden hier besser ab.

Oft erinnere ich mich an die Worte meines Ausbilders: “Schau nach Amerika, dann weist du was in 10-15 Jahren bei uns in Deutschland passiert”

Die Gefahr eines gro├čen Crashs wie 2008 in den USA mit anschlie├čender Finanzkrise ist heute bei uns greifbarer als je zuvor. Und man kann durchaus parallelen ziehen.

Ob und wie ein Crash kommen wird, weis niemand. Jedoch gibt es Entwicklungen die durchaus dazu beitragen k├Ânnen.

Woran die wenigsten denken: Die Mietpreisbremse kann das platzen der Blase beg├╝nstigen

Mietpreisbremse Compressor
Viele Indikatoren zeigen, dass die Entwicklung des Immobilienmarktes seitens der Politik kritisch betrachtet wird.
Das zeigt der Erlass eines neuen Gesetzes im Jahr 2017, welches der BaFin (Bundesanstalt f├╝r Finanzdienstleistungsaufsicht) neue Instrumente an die Hand gibt, mit denen sie zuk├╝nftig in den Immobilienmarkt eingreifen kann, um Spekulationsblasen zu verhindern oder einzud├Ąmmen.
Auch das einf├╝hren der Wohnimmobilienkreditrichtlinie dient dazu Immobilienblasen vorzubeugen.

Mietpreisbremse: Was passiert wenn der Staat aktiv Preis eingreift?

Brexit, Zollabgaben, Klimawandel und Co. stellen unsere Wirschaft vor Herausforderungen die noch nicht abzusehen sind.
Eine schwache Konjunktur kann zudem zur Verteuerung von Krediten bzw. das Ansteigen von Zinsen f├╝hren.

Wenn die Zinsen f├╝r Kredite steigen, Eigent├╝mer sich die Raten nicht mehr leisten k├Ânnen und zur Zwangsversteigerung gen├Âtigt sind kann diese zum Platzen der Blase beitragen.

Welche Gefahren gehen von einer Zinserh├Âhung aus

ÔÇ×Die extrem expansive Geldpolitik der EZB macht den Erwerb eines Eigenheims f├╝r viele erschwinglich und schiebt die Nachfrage an.ÔÇť – Commerzbank 2018

Wenn die Zinsen steigen, sinkt auch die Nachfrage nach Immobilien, denn dann werden Baufinanzierungen f├╝r Verbraucher teurer. Auch das f├╝hrt dazu, dass die Immobilienpreise sinken.

Was passiert, wenn eine Immobilienblase platzt, nachdem die Zinsen steigen konnte man bereits beim Platzen der Immobilienblase 2008 in den USA und in Folge auch in Spanien sehen. Die Banken versteigerten Immobilien, welche die Kredite nicht mehr bedinen konnten. Dadurch vergr├Â├čerte sich das Immobilienangebot, woraufhin die Preise fielen.

Im Anschluss wurde das Platzen der Immobilienblase vor allem f├╝r die Bankenbranche ein Problem, da die Zahlungsausfallrisiken zuvor geb├╝ndelt und an andere Banken weiterverkauft wurden.

Wie sieht es bei uns aus? Gibt es in der Region um Rosenheim eine Immobilienpreisblase zu erwarten?

Die Zeichen deuten darauf hin dass sich bei uns regional duchauch Blasen bilden.

Eine Pauschalisierung f├╝r den kompletten Landkreis kann man jedoch nicht treffen. Eine aktuelle Wertermittlung incl. Einzelbetrachtung der Immobilie unter Einbeziehung der Lage, Kaufpreis, Alter und Zustand kann genauen Aufschluss geben.

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