Als Wohnrecht bezeichnet man die Befugnis, ein Gebäude oder Teile davon bis ans Lebensende zu bewohnen, ohne Eigentümer oder Mieter zu sein.
Eltern überschreiben ihren Kindern oft bereits zu Lebzeiten das Eigenheim und vereinbaren im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht. Es ist maximal auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkt. Es ist nicht pfändbar und auch nicht übertragbar.
Als Berechtigter kann man aber die Immobilie für die Dauer des Wohnrechts an Dritte vermieten. Wird das Wohnrecht beendet, ist der Mietvertrag ebenfalls automatisch beendet.
Berechnung Wohnrecht
Will man den Wert eines Wohnrechts berechnen, muss man sich mit dem Mietspiegel vertraut machen. Denn ein Wohnrecht ist mit der ortsüblichen Miete vergleichbar.
Dieser Wert ergibt die Summe der Miete, die der Eigentümer bei einer Vermietung für den Zeitraum der durchschnittlichen Lebenserwartung des Wohnberechtigten erzielen würde.
Die Wohnfläche wird mit der monatlichen Netto-Kaltmiete je Quadratmeter und das Ergebnis mit 12 (12 Monate) multipliziert.
Wohnfläche x Kaltmiete pro Quadratmeter x 12 Monate = Mieteinnahmen pro Jahr
Der errechnete Wert ergibt die jährlich zu erwartenden Mieteinnahmen. Je nach Ausstattung der Wohnung und Lage des Einfamilienhauses, wird oft ein Zu- oder Abschlag vorgenommen.
Für die weitere Berechnung muss ein Kapitalwert verwendet werden.
Definition Kapitalwertfaktor:
Unter Kapitalwertfaktor versteht man einen Vervielfältiger oder Barwertfaktor. Dieser berücksichtigt die Lebenserwartung und das Geschlecht.
Die Finanzbehörden nehmen einen Kapitalwertfaktor mit einer Verzinsung von gleichbleibend 5,5 Prozent pro Jahr an und stellen eine entsprechende Tabelle zur Verfügung. Die Tabelle stützt sich auf der erwarteten Lebensdauer aufgrund der Ermittlung durch das Statistische Bundesamt.
Jahreskaltmiete x Kapitalwert = Wert des Wohnrechts
Der Wert des Wohnrechts entspricht im Wesentlichen dem Betrag, den auch ein Mieter in einem vergleichbaren Zeitraum als Miete zahlen müsste.
Beispiel:
Eine Wohnung hat einen Wert von 250.000 Euro, die Monatsmiete beträgt 500 Euro. Der Wohnberechtigte ist männlich und 70 Jahre alt. Der Kapitalwertfaktor beträgt in diesem Fall laut Sterbetafel 10,040:
6000 € Jahresmiete x 10,040 Kapitalwertfaktor = 60.240€ Wert Wohnrecht
Einfamilienhäuser, die mit einem Wohnrecht belastet sind, können nur verkauft werden, wenn der neue Käufer das Wohnrecht akzeptiert oder dieses im Grundbuch gelöscht wird. Kauft man ein Haus mit Wohnrecht, kann es sein, dass man selbst gar nicht einziehen kann.
Grundsätzlich ist es aber möglich, ein Haus oder eine Wohnung mit vertraglich vereinbartem Wohnrecht zu verkaufen. Verkäufer müssen aber mit einem niedrigeren Verkaufspreis als beim Verkauf einer freien Immobilie rechnen.
