Es ist schwieriger geworden, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Die Immobilienpreise sind hoch, die Zinsen steigen weiter. Käufer müssen noch genauer kalkulieren. Daher ist es wichtig, die Rahmenbedingungen der Finanzierung zu optimieren.
Die niedrigen Zinsen waren noch im letzten Jahr hilfreich, um die hohen Immobilienpreise zu stemmen. Doch inzwischen sind Kaufwilligen jetzt durch die steigenden Zinsen vor vollendete Tatsachen gestellt. Bereits wenige Prozentpunkte im Zinssatz können einen großen Unterschied in der monatlichen Rate machen.
Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto günstiger ist der Zinssatz, den die Bank anbietet. Kinder werden oft von Ihren Eltern beim Projekt Eigenheim finanziell unterstützt. Zum Beispiel in Form eines zinslosen Darlehens oder einer vorgezogenen Erbschaft.
Ist eine weitgehend bezahlte Immobilie in der Familie, ist es gar nicht nötig, dass die Eltern das Geld nicht übrig haben.
Die Unterstützung ist auch ohne Geld möglich, wenn eine vorhandene Immobilie als zusätzliche Sicherheit für die Bank eingebracht wird.
Eltern oder auch Großeltern unterschätzen oft, welche Chancen in Ihren Immobilien stecken. Eine weitgehend bezahlte Immobilie kann als Sicherheit in eine neue Immobilienfinanzierung der Kinder eingebracht werden. Bei den Banken ist diese Sicherheit gerne gesehen, wird mit günstigeren Zinsen belohnt und macht je nach Darlehnshöhe einen spürbaren Unterschied in der monatlichen Rate.
An folgendem Rechenbeispiel wird das sehr deutlich:
Kaufpreis (Darlehensbetrag): 400.000 €
Zinsbindung: 15 Jahre
Tilgungssatz 2%
Sondertilgungsoption 5% p.a.
Bereitstellungszinsfreie Zeit: 3 Monate
Ohne Zusatzsicherheit:
Sollzins 3,13% Monatliche Rate 1710 €
Mit Zusatzsicherheit:
Sollzins 2,73% Monatliche Rate 1576,67 €
Nutzt man die niedrigen Zinsen für die Ratenreduzierung, anstatt für die Tilgung, ergibt sich über die gesamte Laufzeit eine Zinsersparnis von rund 21.000 Euro.
Würde man die Zinsersparnis in höhere Raten stecken (1.710 €), liegt die Ersparnis sogar bei über 47.000 Euro.
Die Immobilie der Eltern oder Großeltern wird in so einem Fall lediglich als Eigenkapital angerecht. Kreditnehmer sind sie dann nicht. Es besteht auch die Möglichkeit, nur einen Teilbetrag einzubringen, wodurch sich die Immobilie dann auch mehrfach beleihen lässt. Das kann bei Geschwistern von Vorteil sein.
Das Risiko ist überschaubar. Können die Kinder Ihre Raten nicht mehr begleichen, wird ihre Immobilie zunächst liquidiert. Nur wenn der Betrag nicht ausreicht, greift die Bank auf die elterliche Immobilie zurück. Kreditinstitute versuchen grundsätzlich das Problem anders zu lösen, dennoch sollte ein mögliches Worst-Case-Szenario vorher ausführlich besprochen werden.
Kapitalbeschaffung – Eltern nehmen den Kredit auf
Wenn zusätzliche Mittel nötig sind um das Vorhaben zu stemmen, kann die elterliche Immobilie auch zur Kapitalbeschaffung verwendet werden, indem sie mit einem neuen Kredit beliehen wird. Dieses Geld kann dann als Schenkung oder Darlehen an die Kinder weitergegeben werden.
Darlehensnehmer sollten ihre finanzielle Situation aber nicht überschätzen, denn jeder Kredit muss natürlich auch zurückgezahlt werden.
Wird die Immobilie zur Kapitalbeschaffung genutzt, sind die Eltern selbst Kreditnehmer. Hier ist es sinnvoll, sich bei mehreren Banken zu erkundigen. Einige Banken haben Altersobergrenzen festgelegt und gewähren älteren Darlehnsnehmern keine Kredite mehr. Es gibt aber durchaus Banken, die auch in so einem Fall Lösungen anbieten, um einen Teil des Hauses zu Geld zu machen.
