Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf
Jedes Jahr nehmen Millionen Menschen einen Kredit auf. Besonders beliebt sind Raten- und Immobilienkredite. Wer den Kauf einer Immobilie plant, der kann diese teure Anschaffung meist nicht auf einen Schlag finanzieren und entscheidet sich für die Aufnahme eines Kredites.
Bei der Immobilienfinanzierung werden Kredite in der Regel mit einer Zinsbindungsfrist (z.B. 10 Jahre) vereinbart. Das bedeutet, dass der Zinssatz während der gesamten Vertragslaufzeit gleich bleibt.
Verfügt man während der Rückzahlung eines Kredites z.B. auf Grund einer Erbschaft, eines Geldgewinns oder durch einen Hausverkauf über mehr Geld, kann die offene Kreditsumme oft vor Ablauf der Zinsbindungsfrist zurückgezahlt werden.
Da aber viele Kreditinstitute im Falle einer frühzeitigen Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, lohnt es sich nicht immer, einen Kredit früher als geplant zurückzuzahlen.
Warum ist das so? Wird ein Kredit innerhalb der Zinsfestschreibung zurückgezahlt, entgeht der Bank ein Teil der Zinseinnahmen. Dieser Zinsschaden ist somit ein Ausgleich an die Bank, den der Kreditnehmer bei einer vorzeitigen Kündigung zu zahlen hat.
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung
ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig. Restschuld, Restlaufzeit des Darlehens, vereinbarter Zinssatz und aktueller Zinssatz sind Faktoren, die Einfluss auf die Berechnung haben. Vereinbarte Sondertilgungsrechte wirken sich positiv auf die Höhe der Gebühr aus.
Die Entschädigung ist immer dann besonders hoch, wenn der Sollzins des Darlehns deutlich über dem aktuellen Zinsniveau liegt und die Zinsbindung noch lange läuft.
Wer seinen Kreditvertrag aufgrund eines Hausverkaufs vorzeitig kündigen möchte, sollte mit seiner Bank sprechen. Es ist ratsam zu überprüfen, wie hoch die Entschädigung ausfallen würde und ob man letztlich wirklich Geld spart. Es gibt einige Gründe, die ein Sonderkündigungsrecht begründen, Kreditnehmer sollten prüfen, ob so ein Grund vorliegt. Die Kündigung muss schriftlich an die Bank erfolgen.
Wer die Entschädigung gezahlt hat, der kann die Summe unter folgenden Voraussetzungen von der Steuer absetzen:
Erstens, es muss sich um eine vermietete Immobilie handeln, welche auch in Zukunft vermietet wird. Zweitens, die Vorfälligkeitsentschädigung muss auf Grund einer Umschuldung entstanden sein. Da Zinskosten als Werbekosten von der Steuer abgesetzt werden dürfen, spart auch das Finanzamt, wenn durch eine Umschuldung die Zinskosten gesenkt werden.
Für einen Laien ist es oft nur schwer nachvollziehbar, ob die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung korrekt berechnet hat. Es lohnt sich daher, die Berechnungen zu überprüfen.
Wer 10.000 Euro oder mehr für eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss, der kommt schnell ins Grübeln, ob ein Hausverkauf unter diesen Bedingungen sinnvoll ist. Man sollte aber bedenken, dass mit der Kreditablösung künftig keine Zinszahlungen mehr fällig sind und somit meist ein Betrag eingespart wird, der über den Kosten der Vorfälligkeitsentschädigung liegt.
