Grundbuch abteilung 1-3: Kurz & Einfach erklärt

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Das Grundbuch in aller Kürze erklärt:

Das-Grundbuch
Das Grundbuch
Das Grundbuch ist ein öffentliches Grundstücksverzeichnis. Bis vor einige Jahre wurde es in Papierform geführt, heute gibt es fast überall elektronische Grundbücher.
Wer eine Immobilie kaufen, verkaufen oder vererben möchte wird über kurz oder lang über das Grundbuch stolpern. Im Grundbuch sind die Eigentumsverhältnisse an den Grundstücken und Immobilien sowie die darauf liegenden Lasten dokumentiert. Zudem können bestimmte, mit dem Eigentum verbundene Rechte vermerkt sein. Das Grundbuch gibt in einer gewissen Form die Geschichte des Hauses wieder. Gleichzeitig erfahren Sie, ob der Immobilie beispielsweise Lasten oder Beschränkungen auferlegt worden sind.
Damit Sie wissen, welche Information Sie an welcher Stelle finden, haben wir Ihnen in diesem Beitrag eine kurze Übersicht dazu erstellt.

Grundbuch: Deckblatt / Aufschrift

Auf dem Deckblatt, auch Aufschrift genannt, werden das zuständige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk sowie die Nummer des Grundbuchblattes vermerkt. Zudem befindet sich darauf ein Hinweis, ob es sich gegebenenfalls nicht um einen „klassischen“ Grundbuchauszug, sondern eine Sonderform wie ein Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch oder um ein Erbbaurechtsgrundbuch handelt.

Bestandsverzeichnis

Das Bestandverzeichnis enthält sämtliche Rahmendaten, die das Grundstück betreffen. Dazu zählen zum Beispiel Informationen zur Lage des Grundstücks, die Grundstücksgröße und die jeweilige Nutzungsart.
Bei Eigentumswohnungen finden Sie hier zudem den Miteigentumsanteil am Grundstück, eine Beschreibung des damit verbundenen Sondereigentums und dazugehörige Sondernutzungsrechte.

Grundbuch: Abteilung 1

In  Abteilung 1 werden die Eigentumsverhältnisse festgehalten. Hier werden die Eigentümer und der Grund der Eintragung vermerkt. Gründe der Eintragung können Auflassung, Erbfolge oder Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein.

Falls es mehrere Eigentümer oder Erbbauberechtigte gibt, finden Sie hier Auskunft über die unterschiedlichen Anteile des Gemeinschaftseigentums bzw. der Teilungserklärung.

Grundbuch: Abteilung 2

Abteilung 2 gibt Aufschluss über Lasten und Beschränkungen, die dem Grundstück auferlegt worden sind. Datunter fallen zum Beispiel Nießbrauchrechte, Vorkaufsrechte oder auch Wohnrechte. Diese bleiben auch nach einem Immobilienverkauf weiterhin bestehen, werden sie nicht explizit gelöscht, sind also unbedingt bei der Bewertung der Immobilie mit zu berücksichtigen.
Außerdem wird in Abteilung 2 bei einem Verkauf der Immobilie die Auflassungsvormerkung für den Käufer eingetragen.

Grundbuch: Abteilung 3

In Abteilung 3 sind Grundschulden und Hypotheken (alle Grundpfandrechte) eingetragen, mit denen die Immobilie belastet wurde. Sollte es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommen, ist die so genannte Rangfolge, also die Reihenfolge mehrerer Einträge, entscheidend. Sollte der Erlös der Zwangsversteigerung nicht reichen, um sämtliche Gläubiger zu befriedigen, kann es passieren, dass Gläubiger, die erst an späterer Stelle stehen, ihr Geld nicht oder nicht komplett zurückerlangen.

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Wer darf ein Grundbuch einsehen?

Jeder mit berechtigtem Interesse kann Einsicht nehmen. 

Ein berechtigtes Interesse zur Grundbucheinsicht muss nachgewiesen werden. Entweder indem ein Dokument vorgelegt wird, das beweist, dass ein sachliches Interesse jenseits der Neugier vorliegt. Ein berechtigtes Interesse umfasst ohne Einschränkungen den Grundstückseigentümer. Darüber darüber hinaus all jene, denen aus dem Grundstück Rechte zustehen. 

Berechtigt können zukünftige Kreditgeber sein, die für die Kreditbewilligung Grundbucheinsicht benötigen, wenn das Grundstück oder Gebäude als Kreditsicherheit dienen soll. Ebenfalls befugt sind Gläubiger des Grundstückeigners, die einen Vollstreckungstitel gegen den Eigentümer haben und diesen beispielsweise in Form einer Zwangsversteigerung durchsetzen wollen. Potentielle Käufer können Grundbucheinsicht beantragen, um darüber Auskunft zu erhalten, ob das Grundstück tatsächlich im Besitz des Verkäufers ist und von ihm veräußert werden kann. Auch Erben, personen mit eingetragenem Niesbrauch oder Wohnrecht, Personen mit Rechten an Dienstbarkeiten und Mieter können die Einsicht beantragen. 

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Eine Auflassungsvormerkung ist eine Zwischeneintragung im Grundbuch, die dem Käufer die Immobilie „reserviert“.  

Die Vormerkung wir vom Notar eingetragen und bringt Sicherheit für den Käufer und Verkäufer einer Immobilie. Sie ist auch zwingend zur Finanzierung notwendig. Der Eigentumsübergang wird Zug um Zug (§ 873 BGB) vollzogen und soll so durch eine Auflassungsvormerkung rechtlich gewährleistetet werden.

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